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下月起清算房企土地增值稅 三成房企面臨倒閉

2014年06月24日 11:41  來源:南方都市報

   2013年底,央視報道2005年至2012年間,全國房地產 (論壇)開發企業應繳未繳的土地增值稅總額超過3.8萬億元,消息引發業界嘩然和眾多辯論。就在消息逐漸消弭之時,記者從廣東省地稅局獲悉,受國家稅務總局授權,省地稅局制定出臺了《廣東省地方稅務局土地增值稅清算管理規程》(以下簡稱《規程》),《規程》就清算省內房企的土地增值稅制定了諸多詳細要求,并將于今年7月1日起正式實施。


  就此有專家和樓市業界人士表示,國內樓市在發展多年后,清算各房企的土地增值稅,將成為今年廣東乃至全國各地稅部門的一項重要工作,而稅率高達30%-60%的土地增值稅,或將使得三成以上房企退市、死掉,開發商近期的降價熱情也或將受到打擊。


  據省地稅局介紹,隨著廣東房地產市場的發展和稅收征管的加強,廣東省土地增值稅已由2006年的30億元,大幅增長至2014年的418億元,其已成為廣東財產行為稅的第一大稅種,在全省地方財政收入貢獻度中僅次于營業稅。盡管稅收總額不斷增長,但土地增值稅清算卻長期存在程序不清、責任不明,清算慢、質量差等問題,而《規程》的出臺,正是因此而生。


  記者從稅務部門獲悉,土地增值稅的實際繳納分為“預繳及清算”兩個階段,根據《土地增值稅暫行條例實施細則》第十六條規定,納稅人在項目全部竣工結算前轉讓房地產取得的收入,由于涉及成本確定或其他原因,而無法據以計算土地增值稅的,可以預征土地增值稅,待該項目全部竣工、辦理結算后再進行清算,多退少補。


  記者獲悉,土地增值稅目前實行30%、40%、50%和60%等四級超率累進稅率,由于其需要等到項目結束后再進行清算,因此地方稅務部門往往先行按照銷售金額,對房企按照1%或2%的比例進行預征稅;但在實際執行中,房企為了利用資金,往往對該稅目進行拖延繳納,各種問題也因此而生。


  拖延清算?取得最后一份銷售許可滿三年即須清算


  按照《土地增值稅暫行條例》,土地增值稅是指轉讓國有土地使用權、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人,以轉讓所取得的收入包括貨幣收入、實物收入和其他收入為計稅依據向國家繳納的一種稅賦。但按照條例要求,土地增值稅系可先行預繳,后續再進行清算,但何時進行清算卻是個問題。對此有稅務人士表示,“房子沒賣完就可以不進行清算,房企就可以通過故意剩下幾個房子不賣等方法,來拖延清算繳納土地增值稅。”


  對此問題,《規程》規定,從7月1日起,納稅人只要符合“房地產開發項目全部竣工、完成銷售的;整體轉讓未竣工決算房地產開發項目的;直接轉讓土地使用權的;申請注銷稅務登記但未辦理土地增值稅清算手續的”等四項條件的其中之一,就應進行土地增值稅清算。


  對于房企故意拖延清算等問題,《規程》提出,只要納稅人“已竣工驗收(備案)的房地產開發項目,已轉讓的房地產建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例(以下簡稱“銷售比例”)在85%以上,或該比例雖未超過85%,但剩余的可售建筑面積已經出租或自用的”,或“取得清算項目最后一份銷售(預售)許可證滿三年仍未銷售完畢的”,或“主管稅務機關有根據認為納稅人有逃避納稅義務行為,可能造成稅款流失,經縣以上地方稅務局局長批準的”,三者只要符合其中一個條件,主管稅務機關都可要求納稅人進行土地增值稅清算,從而解決故意拖延清算問題。


  “累死稅官”:企業須自行清算或引入第三方中介


  “累死稅官”,是以往房企應對土地增值稅清算的另外一個辦法。稅務人士表示,由于房地產項目跨度往往數年,資金動輒上十億或數十億元,因此以往僅靠稅務部門有限的人手,根本難以有效、高質地對房企進行清算,“這么海量的資料和數據交給稅務機關自己審核,稅務人員真是要累死。”


  改變清算主體,是此中的關鍵!兑幊獭分赋,土地增值稅的納稅人,是土地增值稅的清算主體,且其應對清算申報資料的真實性、準確性和完整性負責。讓房企自己清算,或者是委托第三方中介機構進行土地增值稅的清算鑒證,從而避免“累死稅官”。


  “秋后算賬”造假或事后查出問題都將追責


  省地稅局特地指出,依照《規程》,主管稅務機關已按規定出具土地增值稅清算審核結論后,如果審計、財政等部門檢查發現納稅人仍存在稅收違法行為,并經主管稅務機關核實的,將由主管稅務機關按照《稅收征收管理法》有關規定,追繳其未繳或者少繳的稅款、滯納金,并追究其法律責任。這就意味著,涉事房企和第三方中介,無論在事前還是在事后,都必須對其清算報告嚴格負責,否則將面臨被追究法律責任和追繳罰金風險。


  觀點


  暨南大學財稅系主任沈肇章:


  “樓市發展十多年到清算的時候了”


  記者了解到,根據國家稅務總局的部署,2014年土地增值稅清算計劃已被列入稅務機關績效考核范圍。包括廣東在內,目前海南、河北、湖南、吉林、新疆、江西、大連等地也先后公布了20 14年度土地增值稅清算計劃、調整土地增值稅征收政策等文件,如河北省地稅局近日就宣布,年內至少清算828個房地產項目。要求納稅人應在滿足清算條件之日起90日內到主管地稅機關辦理清算手續。


  暨南大學財稅系主任沈肇章說,中國樓市高速發展已有十多年時間,而土地增值稅此前都是預征,目前很多樓盤都已賣完進入大規模清算階段,所以國家稅務總局要求各地加強對土地增值稅的清算管理,其實也是中國樓市發展到了現階段需要做的一件事。


  影響


  房子不允許欠稅三年,或將平抑開發商降價沖動


  若按60%收,將有三成房企倒閉?


  長期關注樓市動態的廣州 (論壇)市社科院高級研究員彭澎表示,土地增值稅號稱反房地產暴利稅,“如果廣東要嚴格清算土地增值稅,對開發商來說,肯定是一個比較大的打擊。”


  房企的壓力會更加大


  廣州市同創卓越房地產投資 (論壇)顧問有限公司總經理趙卓文認為,目前房企融資渠道收窄,融資成本上升,市場銷售不暢,稅務部門又來敲門,房企的壓力會更加大。


  中原地產項目總經理黃韜表示,因為以往很多開發商的確長期拖著不交土地增值稅,“至少有1/3存在不及時交”。因為1%- 2%的預繳可以預見,所以很多開發商都按這個做預算,將項目獲得的利潤投到新的項目去了,手上壓根沒有那么多的現金流,如果政府按30%來收的話,一些開發商可能還可以承受,但若按60%來實交的話,那很多項目就會馬上停工,資金鏈會斷裂,“至少有三成以上的房企會退市,或者會死掉。”


  30%-60%的征收比例太高


  “目前稅局落實新的政策前提是好的,但一定要設一個過渡的方法”。黃韜認為,該新政的實施“威脅的意味更多,只不過是再次強調而已,應該不會真正去實施”。黃韜表示,目前對于土地增值稅很多開發商都是拖,慢慢做,很少開發商拿著幾十上百億去交增值稅,而30 %至60%的征收比例也太高了,“這是開發商從來沒有遇到過的,其實15%或20%才是合理的。”


  或平抑開發商的降價行為


  家和地產集團副總裁張建勛認為,目前市場本身遇冷,開發商原來打算降價10%還有5%的利潤可圖,但政府在此時實施新政,相當于把5%的利潤也拿走了,“假如資金鏈不緊張的話,這會降低開發商的降價沖動。當然,不排除在合理利潤的情況下,開發商跑量的也會有,但主要取決于開發商資金鏈,如果資金充足,開發商肯定會重新調整售價。”

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