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買房后想退房怎么辦?詳解什么情況下可以退房

2014年09月25日 08:29  來源:

 幾經周折買房后,又可能出現很多不滿意的問題,購房人在什么條件下可以要求開發商退房?如何享有“法定退房權”?具體退房流程是怎樣的?退房有哪些注意事項?


根據合同法的規定,依法成立的合同,對當事人具有法律約束力,當事人應當按照合同的約定履行自己的義務,不得擅自變更或解除合同,否則便應當承擔相應的違約責任。但是,根據建設部《商品房銷售管理辦法》和《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》規定,買受人可以依法解除商品房買賣合同有以下幾種情形。


購房合同無效


如果開發商的銷售行為違反了法律、行政法規的強制性規定,根據法律規定,該購房合同無效,購房人有權退房。開發商的項目開發違法,沒有履行法律規定的手續,不具備完備的法律文件,屬違反法律的禁止性規定或違反社會公共利益。比如說開發商在沒有取得商品房銷售許可證的情形下就與購房者訂立購房合同,向類似這種在開發商在沒有取得相應手續下訂立的合同,應屬于無效合同,作為購房者有權利要求開發商退房.


購房合同被依法撤銷


對于購房人因重大誤解而訂立的合同,或者在訂立合同時顯失公平的,開發商以欺詐、脅迫、乘人之危的手段使購房人在違背真實意思的情況下訂立的合同,購房人有權請求人民法院或者仲裁機構予以變更或者撤銷.


交房時的套型與設計圖紙不一致的,或相關尺寸超出約定的誤差范圍,而合同中又未約定處理方式的,購房人有權退房。


面積誤差


根據建設部《商品房銷售管理辦法》,凡實際測量的與合同約定的建筑面積或套內建筑面積誤差比絕對值其中有一項超出3%的,購房人有權退房。按套內建筑面積或者建筑面積計價的,除當事人在購房合同中載明合同約定面積與登記面積發生誤差處理方式的外,面積誤差比絕對值超過3%時,買受人有權退房。買受人退房的,房地產開發企業應當在買受人提出退房之日起30日內,將買受人已付的房價款退還給買受人,同時支付房價款利息。


發商沒經購房者同意變更設計


開發商擅自變更規劃、設計的,或者經規劃部門批準的規劃變更、設計單位同意的設計變更導致商品房的結構型式、戶型、空間尺寸、朝向變化,以及出現合同當事人約定的其他影響商品房質量或者使用功能情形的,開發商未能在變更確立之日起10日內,書面通知購房人的,購房人有權退房。


買受人有權在通知到達之日起15日內做出是否退房的書面答復。買受人在通知到達之日起15日內未作書面答復的,視同接受規劃、設計變更以及由此引起的房價款的變更。房地產開發企業未在規定時限內通知買受人的,買受人有權退房,買受人退房的,由房地產開發企業承擔違約責任。


房屋主體結構質量不合格


主體結構指的是承重墻、梁、柱等,如果發生地基基礎的沉降超過允許變形值,鋼筋混凝土構件產生變形、裂縫,磚石結構沒有足夠的強度和剛度等質量問題,并經工程質量檢測機構重新核驗,確屬主體結構質量不合格的,購房人有權退房。


出賣人遲延交付房屋


經買受人催告后在三個月的合理期限內仍未履行支付房屋義務的,買受人有權請求解除合同,但當事人雙方另有約定的除外。


無法辦理房屋所有權登記


商品房買賣合同約定或者《城市房地產開發經營管理條例》第三十三條規定的辦理房屋所有權登記的期限屆滿后起超過一年,由于出賣人的原因,導致買受人無法辦理房屋所有權登記的,買受人有權請求解除房屋買賣合同并賠償損失。


由于開發商的原因,買房人在合同約定的期限內無法取得房屋的產權證,若雙方約定此條件可退房,買房者就可以要求退房。另外由于前幾年一些房地產運營不規范,一些開發商拖欠土地出讓金等問題時有發生,導致購買這些樓盤的購房者入住多年也無法取得房屋產權證。購房者也可以要求退房。


根據《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二十三條的規定,“因不可歸責于當事人雙方的事由未能訂立商品房擔保貸款合同并導致商品房買賣合同不能繼續履行的,當事人可以請求解除合同,出賣人應當將收受的購房款本金及其利息或者定金返還買受人”。為此,購房者可以要求開發商退回購房款及其利息。


退房情況產生的幾種主要原因


商品房的買賣不同于其他日常生活消費品的買賣,因為其交易周期長,涉及資金量大,技術問題多,權利義務關系復雜,所以對程序要求比較嚴格。但因為這樣或那樣的原因,可能導致退房的情況出現。出現退房情況歸集起來主要有四種原因:


一是購房者違約;


二是賣方違約;


三是雙方都不違約,但雙方就退房問題 達成一致意見;


四是雙方都違約,但協商達不成一致意見。在買賣過程中,由于違約方的不同及所處的階段不同,辦理退房的程序也不同。


下面介紹一下在購房的不同階段出現退房情況時如何辦理相關的手續。


1、 訂金(定金或認購金)階段


當購房者已交訂金(定金或認購金),但還沒有簽訂正式《商品房預售合同》的情況下:如果購房者已向賣方支付了訂金(定金或認購金),但沒有說明 所交款項的性質,也沒有任何約定,這種情況購房者都可直接向賣方或其代理人要回所交款項。


如果賣方所售項目有《預/銷售許可證》或產權證,購房者與賣方有約定,所交款項為定金,且如果買賣雙方就《商品房買賣合同》達不成一致意見,最 終沒有簽訂合同,所交款項予以沒收,定金一律不退。


2、已做預售登記階段


買賣雙方已到房地產主管機關做了預售登記,但房屋還未交付使用,這個階段如果一方想退房首先要與對方協商,看能否達成一致意見,如果雙方達成了一致意見,要以書面形式表示出來,簽訂正式退房協議。協議的內容主要應包括雙方同意解除原房屋買賣合同、違約責任由誰來承擔、如何退款、如何履行等問題。


如果買賣雙方中一方違約,且達不成一致意見,那么主張解除合同的一方,應當通知對方。合同自通知到達對方時解除。對方有異議的,可以請求人民法院或者仲裁機構確認解除合同的效力。如果雙方協商達不成退房協議,可直接向法院或仲裁機構起訴或申請仲裁。此外,雙方還應到房地產登記主管機關辦理注銷預 售登記手續。


3、入住階段


在房屋竣工后,購房者已辦理了入住手續,交了政府部門應收的稅費之后,但房產證還沒有辦理下來之前退房的,這個階段要求退房的一般都是購房者,大多是賣方違約。這個階段除與上述第二個階段要求一致外,還涉及到物業、裝修損失、稅費、搬離時間等問題。如賣方違約,裝修損失應經過房地產評估機構評 估,確定裝修損失。購房者還應與物業公司簽訂解除物業管理的合同,賣方所代收的稅費也應退還。如達不成協議,購房者可向法院或仲裁機構起訴或申請仲裁。


房產證辦理完畢之后,房屋的所有權已完成了轉移,除非合同里有約定,否則一般情況下購房者是不能退房的。如果賣方已為購房者辦理完畢房產證,但是賣方墊資,且合同有約定如購房者拒不按約定履行付款義務,賣方是可以提出解除合同的,要求購房者退房并承擔相應的損失。這種情況需雙方到房地產發證機關 辦理房產證過戶或注銷手續。


具體退房程序


第一步買房人發出退房通知


買房人可通過掛號信、傳真或者電話的形式向開發商提出。因開發商責任導致退房,應由開發商承擔退房造成的損失,包括貸款利息、首付款的存款利息、購房的稅費等;如購房合同中約定了退房的賠償標準,按合同約定處理,合同約定的賠償標準不足彌補損失的,可另行要求賠償;因購房者貸款申請未批準,合同雙方對付款方式不能協商一致等原因導致退房的,開發商無需承擔賠償責任。


第二步15天內辦好各種手續


買房人提出退房要求后15日內,開發商應當退還買房人已經支付的全部房款,并且負責辦理買房人與貸款銀行解除或者終止合同的全部手續,在所述手續或者文件尚未簽訂前,開發商應當代替買房人向貸款銀行支付每月支付的本金與利息。


開發商應當在買房人發出退房通知后,將全部購房款返還給買房人,并且辦理完畢公積金管理機構或者貸款銀行的還款手續。如果無法辦理完成前述內容,自買房人發出退房通知后第16日至買房人取得全部房款之日,開發商應當每天向買房人支付總房款千分之一的違約金。


退房注意事項


1、保險(放心保)退保手續不要忘


在購房者辦理按揭貸款時,銀行一般都會要求買家為其購房上保險,根據《保險法》相關規定,投保人要求解除合同的,保險人可收取自保險責任開始之日起到合同解除之日止期間的保險費,剩余部分退還投保人。


2、違約金就高不就低


根據《合同法》相關規定,違約金不足以彌補實際損失全部的,差額部分由開發商繼續賠償。如違約金高于實際損失,開發商則直接按違約金來賠償。


根據《合同法》第116條,當事人既約定違約金,又約定定金的,一方違約時,對方可以選擇適用違約金或定金條款,不可同時適用。若是購房人的原因導致退房,開發商有權不退還定金;但若是開發商的責任,購房者可獲得雙倍賠償。


3、辦房產證前退房更省事


業主最好是在房產證辦完之前辦理退房手續,如果拿到房產證后裝修房屋時或在其他情況下發生問題需要退房,通常需要一個較長時間的鑒定過程,然后走訴訟之路,拿到勝訴證明后辦理退房手續,過程較復雜。

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